L’art. 19 della c.d. “Manovra correttiva” (DL 31.5.2010 n. 78 convertito nella L. 30.7.2010 n. 122) si prefigge lo scopo di contrastare l’evasione fiscale in campo immobiliare, ostacolando la stipula di atti di trasferimento o di locazione aventi ad oggetto immobili che non siano “in regola” dal punto di vista catastale ed incentivare la realizzazione dell’allineamento tra la realtà del patrimonio immobiliare e le risultanze catastali.
Infatti entro il 30.9.2010, l’Agenzia del Territorio completerà l’attività di monitoraggio volta ad individuare gli immobili mai dichiarati in catasto o che abbiano subito una variazione di consistenza o di destinazione non dichiarata in catasto.
I titolari di diritti reali sugli immobili che risultano non dichiarati in catasto devono procedere alla presentazione, ai fini fiscali, della relativa dichiarazione di aggiornamento catastale entro il 31.12.2010.
Se i soggetti interessati non adempiono, entro il 31.12.2010, all’obbligo di provvedere all’aggiornamento catastale, l’Agenzia del Territorio procede all’attribuzione, con oneri a carico dell’interessato, di una rendita presunta, anche sulla base degli elementi tecnici forniti dai Comuni.
La regolarizzazione catastale non ha effetti in materia di regolarità urbanistico – edilizia. Pertanto, ove l’immobile dichiarato in catasto sia anche “abusivo”, la regolarizzazione catastale non impedisce che il Comune proceda agli accertamenti amministrativi.
I titolari di diritti reali su immobili oggetto di interventi edilizi che abbiano determinato una variazione di consistenza o di destinazione non dichiarata in catasto, devono procedere alla presentazione, ai fini fiscali, della relativa dichiarazione di aggiornamento catastale entro il 31.12.2010.
Se i soggetti interessati non adempiono entro il suddetto termine, l’Agenzia del Territorio procede agli accertamenti di competenza anche con la collaborazione dei Comuni.
I nuovi obblighi introdotti si applicano agli atti pubblici ed alle scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto:
- il trasferimento di diritti reali (es. compravendite, permute, conferimenti, donazioni, ecc.) su fabbricati già esistenti;
- la costituzione di diritti reali (es. la costituzione dell’usufrutto) su fabbricati già esistenti;
- la divisione della comunione su fabbricati già esistenti.
I nuovi obblighi si applicano solo in relazione a fabbricati già esistenti che costituiscono unità immobiliari urbane. Ne deriva che sono esclusi dalla nuova disciplina gli atti aventi ad oggetto terreni, fabbricati in corso di costruzione o da costruire, fabbricati aventi i requisiti di ruralità.
Sono stati espressamente esclusi dall’ambito di applicazione della nuova disciplina i diritti reali di garanzia (es. atti di concessione di ipoteca).
Sono inoltre esclusi dall’ambito di applicazione dei nuovi obblighi, ad esempio gli atti redatti per scrittura privata non autenticata; i contratti preliminari; gli atti di accettazione dell’eredità; gli atti giudiziari.
La nuova disciplina si applica dall’1.7.2010, quindi in relazione:
- agli atti pubblici formati dall’1.7.2010;
- alle scritture private le cui firme siano autenticate dall’1.7.2010.
I suddetti atti devono contenere, a pena di nullità :
- l’identificazione catastale degli immobili urbani già esistenti che ne sono oggetto;
- il riferimento alle planimetrie depositate in catasto;
- la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale (c.d. “coerenza oggettiva”).
Inoltre, prima della stipula degli atti in esame, il notaio deve verificare che gli intestatari catastali degli immobili oggetto dell’atto coincidano con le risultanze dei registri immobiliari (c.d. “coerenza soggettiva”).
In generale, i dati necessari per l’identificazione catastale, da indicare in atto, sono: comune catastale; sezione urbana (ove presente); foglio; particella (o mappale o numero di mappa); subalterno (ove presente).
La nuova norma richiede di inserire in atto “il riferimento alle planimetrie depositate in catasto“.
Gli “intestatari” devono rendere in atto una dichiarazione attestando che lo stato di fatto in cui si trova l’immobile è conforme ai dati catastali e alle planimetrie sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale.
Restano ininfluenti tutte le modifiche che non incidono sulla corretta determinazione della rendita.
Ad esempio, non hanno rilevanza a questi fini le lievi modifiche interne, quali lo spostamento di una porta o di un tramezzo, in quanto, pur variando la superficie utile dei vani interessati, non variano il numero di vani e la loro funzionalità.
Invece, impediscono di rendere la dichiarazione di conformità oggettiva gli interventi che ridistribuiscono gli spazi interni o modificano l’utilizzazione di superfici scoperte, come balconi o terrazze.
La dichiarazione degli intestatari può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale.
Gli atti redatti in assenza delle nuove indicazioni e dichiarazioni richieste dal DL 78/2010 sono nulli.
Tuttavia, l’Agenzia del Territorio ha chiarito che l’atto immobiliare nullo per assenza delle previste indicazioni può comunque essere trascritto nei registri immobiliari.
Il notaio che stipula l’atto deve preliminarmente verificare l’allineamento tra i dati relativi all’intestazione catastale dell’immobile e i dati risultanti dai registri immobiliari. Sebbene per questo adempimento non sia prevista la sanzione della nullità, esso non ha rilievo meramente formale, in quanto, in caso di discrepanza tra le risultanze catastali e i registri di pubblicità immobiliare, il notaio è obbligato a provvedere agli opportuni atti di aggiornamento.
