INTRODUZIONE DELLA “CEDOLARE SECCA”
II PARTE
6 versamento della “cedolare secca”
La “cedolare secca sugli affitti” è versata con modalità e termini analoghi al versamento dell’IRPEF.
6.1 Versamento in acconto per l’anno 2011
Per i contratti in corso nell’anno 2011 è previsto il versamento di un acconto della “cedolare secca”, pari all’85% dell’imposta dovuta, da effettuare:
in due rate, se l’importo dovuto è pari o superiore a 257,52 euro, di cui:
– la prima rata, nella misura del 40%, entro il 16.6.2011 ovvero entro il 18.7.2011 (in quanto il giorno 16 cade di sabato) con la maggiorazione dello 0,4% a titolo di interesse corrispettivo;
– la seconda rata, nella restante misura del 60%, entro il 30.11.2011;
in unica soluzione, entro il 30.11.2011, se l’importo dovuto è inferiore a 257,52 euro.
Viene inoltre stabilito che:
per i contratti con decorrenza successiva al 31.5.2011, il versamento dell’acconto è effettuato in un’unica rata entro il 30.11.2011;
per i contratti con decorrenza dall’1.11.2011, il versamento dell’acconto non è dovuto.
Se l’importo su cui calcolare l’acconto non supera i 51,65 euro, l’acconto non è dovuto e l’imposta verrà versata in sede di saldo.
Il versamento dell’acconto relativo al periodo d’imposta 2011 non si considera carente se di importo almeno pari all’85% dell’ammontare della “cedolare secca”.
6.2 Versamento in acconto a partire dal periodo d’imposta 2012
A partire dal periodo d’imposta 2012, l’acconto della “cedolare secca” è pari al 95% dell’imposta dovuta per l’anno precedente e il versamento deve essere effettuato:
in due rate, se l’importo dovuto è pari o superiore a 257,52 euro, di cui:
– la prima rata, nella misura del 40%, entro il 16 giugno ovvero entro il 16 luglio con la maggiorazione dello 0,4% a titolo di interesse corrispettivo;
– la seconda rata, nella restante misura del 60%, entro il 30 novembre;
in unica soluzione, entro il 30 novembre, se l’importo dovuto è inferiore a 257,52 euro.
Se l’importo su cui calcolare l’acconto non supera i 51,65 euro, l’acconto non è dovuto e l’imposta verrà versata in sede di saldo.
Il versamento dell’acconto non si considera carente se di importo almeno pari al 95% dell’ammontare della “cedolare secca” dovuta per l’anno di riferimento.
Per il versamento a saldo della “cedolare secca”, compreso quello relativo all’anno 2011, si applicano le disposizioni in materia di versamento a saldo dell’IRPEF.
6.4 Rateizzazione dei versamenti
La “cedolare secca” può essere versata ratealmente, ai sensi dell’art. 20 del DLgs. 241/97, con applicazione dei previsti interessi, in relazione agli importi dovuti a titolo di:
prima rata di acconto;
saldo.
Il versamento della “cedolare secca”, in acconto e a saldo, è eseguito mediante il modello F24.
Tale modalità deve essere utilizzata anche per i versamenti in acconto eseguiti nel corso del 2011 dai soggetti che presentano il modello 730/2011.
7 calcoli di convenienza della “cedolare secca”
Al fine di valutare la convenienza della “cedolare secca”, occorre considerare numerose variabili, in particolare:
il reddito fondiario assoggettato alla tassazione ordinaria, pari all’85% del canone annuo per le locazioni “libere” e al 59,5% per le locazioni “concordate”, mentre la “cedolare secca” si applica all’intero canone annuo;
le aliquote IRPEF e le relative addizionali applicabili;
gli effetti ai fini delle detrazioni dall’IRPEF lorda (detrazioni per tipologie reddituali, per carichi di famiglia, per spese detraibili);
la presenza di crediti d’imposta;
l’imposta di registro dovuta sul canone annuo, pari al 2% (di cui metà a carico del locatore) e l’imposta di bollo sul contratto di locazione, che vengono sostituite dalla “cedolare secca”;
la rinuncia agli aggiornamenti del canone di locazione.
Prescindendo dalle detrazioni e dai crediti IRPEF, dall’imposta di bollo e dall’aggiornamento del canone di locazione, si può affermare che se il contribuente consegue un reddito complessivo, compreso quello derivante dalla locazione e al netto degli oneri deducibili, inferiore a 15.000,00 euro (aliquota IRPEF del 23%), ha poca o nessuna convenienza ad esercitare l’opzione per la “cedolare secca”.
Infatti, senza “cedolare secca”, l’incidenza del prelievo IRPEF, delle addizionali regionale e comunale (che si ipotizzano pari all’1,50%) e dell’imposta di registro (per metà a carico del locatore) è pari:
al 21,825% [85 ´ (23% + 1,50%) + 100 x 1%]del canone annuo di locazione se il contratto è “libero” (es. 4 + 4), mentre optando per la “cedolare secca” si applicherebbe l’aliquota del 21%;
al 15,577% [59,5 ´ (23% + 1,50%) + 100 x 1%]del canone annuo se il contratto è “concordato” (es. 3 + 2), mentre optando per la “cedolare secca” si applicherebbe l’aliquota del 19%.
A parità di condizioni, per un reddito complessivo compreso tra 15.000,00 e 28.000,00 euro (aliquota marginale IRPEF del 27%), invece:
in caso di contratto “libero” (4 + 4), il regime ordinario porterebbe ad un prelievo pari al 25,225% del canone annuo, contro il 21% della “cedolare secca”;
in caso di contratto “concordato” (3 + 2), il regime ordinario comporterebbe un prelievo pari al 17,957% del canone annuo, contro il 19% della “cedolare secca”.
Al crescere dell’aliquota marginale IRPEF, il beneficio legato all’applicazione del regime della “cedolare secca” si fa più sensibile: per un reddito complessivo compreso tra 28.000,00 e 55.000,00 euro (aliquota marginale IRPEF del 38%):
per i contratti “liberi”, rispetto ad un prelievo ordinario pari al 34,575% del canone annuo, la “cedolare secca” comporta un risparmio pari al 13,575% del canone stesso;
per i contratti “concordati”, rispetto ad un prelievo ordinario pari al 24,50% del canone annuo, la “cedolare secca” comporta un isparmio pari al 5,5% del canone stesso.
Lo Studio è a disposizione per effettuare calcoli di convenienza in relazione alle specifiche situazioni.
8 Applicazione della disciplina relativa all’IRPEF
Per quanto non diversamente stabilito, alla “cedolare secca sugli affitti” si applicano le disposizioni in materia di liquidazione, accertamento, riscossione, rimborsi, sanzioni, interessi e contenzioso relative all’IRPEF.
9 nuove sanzioni relative ai contratti di locazione
Il DLgs. 23/2011 prevede un inasprimento delle sanzioni in caso di:
mancata registrazione del contratto di locazione di immobili abitativi;
mancata dichiarazione dei redditi derivanti da locazione di immobili ad uso abitativo.
In caso di mancata registrazione nei termini del contratto di locazione di immobili abitativi, oltre alle ordinarie sanzioni amministrative (dal 120% al 240% dell’imposta non pagata) e civilistiche (nullità del contratto di locazione), il DLgs. 23/2011 prevede ulteriori sanzioni “indirette”.
Infatti, il contratto di locazione di immobili abitativi non registrato nei termini:
avrà durata di 4 anni dal momento della registrazione (volontaria o d’ufficio);
si rinnoverà con le modalità previste dall’art. 2 della L. 431/98, che prevede un rinnovo tacito di altri 4 anni, salve specifiche ipotesi tassativamente previste dalla norma, con ulteriori limiti al secondo rinnovo;
comporterà un canone di locazione pari al triplo della rendita catastale (tenendo conto, ma solo dal secondo anno, dell’aggiornamento ISTAT), a meno che il canone fissato dalle parti sia inferiore a tale cifra (nel qual caso, opererà il canone pattuito).
Le medesime sanzioni si applicano anche ove:
nel contratto di locazione registrato sia stato indicato un importo del canone inferiore a quello effettivo;
sia stato registrato un contratto di comodato fittizio.
Le nuove sanzioni “indirette” non si applicano nel caso in cui la registrazione sia effettuata entro la suddetta data del 6.6.2011.
9.2 omessa dichiarazione del reddito
Qualora il canone derivante dalla locazione di immobili ad uso abitativo non sia dichiarato, in tutto o in parte, le sanzioni amministrative di cui all’art. 1 co. 1 del DLgs. 18.12.97 n. 471 (omessa presentazione della dichiarazione) e all’art. 1 co. 2 dello stesso DLgs. 471/97 (indicazione in dichiarazione di un reddito imponibile inferiore a quello accertato), sono raddoppiate, e risultano quindi comprese, rispettivamente:
tra un minimo del 240% ed un massimo del 480% delle imposte dovute, se il contribuente (locatore) ha omesso di presentare la dichiarazione dei redditi;
tra un minimo del 200% ed un massimo del 400% delle maggiori imposte dovute, se il contribuente (locatore) ha presentato la dichiarazione dei redditi, ma vi ha indicato un reddito imponibile inferiore a quello accertato.
Inoltre, viene stabilito che le suddette sanzioni amministrative e quelle per omesso versamento si applichino senza alcuna riduzione nei confronti del contribuente che:
definisca l’accertamento relativo a redditi derivanti dalla locazione di immobili abitativi;
ovvero rinunci ad impugnare l’accertamento stesso.
10 abolizione della comunicazione all’autorità di pubblica sicurezza
Per effetto dell’art. 3 del DLgs. 23/2011, a decorrere dal 7.4.2011, per i contratti di locazione registrati non è più necessario presentare la comunicazione c.d. “antiterrorismo”.
Tale comunicazione doveva essere effettuata:
dal soggetto locatore;
entro 48 ore dalla consegna del fabbricato, in caso di concessione in locazione superiore ad un mese;
all’Autorità di pubblica sicurezza;
direttamente, o a mezzo raccomandata A/R.
Lo Studio è a disposizione per qualsiasi chiarimento.
Distinti saluti
