TASSAZIONE DEI CANONI DI LOCAZIONE DI IMMOBILI AD USO ABITATIVO – INTRODUZIONE DELLA “CEDOLARE SECCA”
1 “Cedolare secca” sui canoni di locazione di immobili abitativi
Per effetto dell’art. 3 del DLgs. 14.3.2011 n. 23, contenente disposizioni in materia di federalismo fiscale municipale, il locatore, proprietario o titolare di un diritto reale di godimento di unità immobiliari ad uso abitativo e relative pertinenze, può optare per il nuovo regime di determinazione del reddito, definito “cedolare secca sugli affitti”, in alternativa a quello ordinario.
Le disposizioni attuative della disciplina della “cedolare secca” sono state stabilite dal provv. Agenzia delle Entrate 7.4.2011.
1.2 Entrata in vigore e decorrenza
Le nuove disposizioni sulla “cedolare secca” sono entrate in vigore il 7.4.2011, ma si applicano a decorrere dall’anno 2011.
2 Ambito di applicazione della “cedolare secca”
La “cedolare secca” sostituisce:
? l’IRPEF e le relative addizionali applicabili al reddito fondiario prodotto dalle unità immobiliari alle quali si riferisce l’opzione, nei periodi d’imposta ricadenti nel periodo di durata dell’opzione;
? l’imposta di registro dovuta per le annualità contrattuali o per il minor periodo di durata del contratto per i quali si applica l’opzione;
? l’imposta di bollo dovuta sul contratto di locazione.
La “cedolare secca” sostituisce l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ove dovuta, sulle risoluzioni e proroghe del contratto di locazione, qualora:
? alla data della risoluzione anticipata sia in corso l’annualità per la quale è esercitata l’opzione per la “cedolare secca”;
? venga esercitata l’opzione per la “cedolare secca” per il periodo di durata della proroga.
Affinché il locatore di un’unità immobiliare abitativa possa beneficiare del nuovo regime fiscale opzionale è necessario che:
? sia un soggetto passivo IRPEF;
? la locazione sia effettuata al di fuori dell’esercizio di imprese, arti o professioni.
Secondo quanto stabilito dal provv. Agenzia delle Entrate 7.4.2011, la facoltà di optare per la “cedolare secca” è limitata ai locatori persone fisiche.
Società semplici
Le società semplici sono quindi escluse dal novero dei soggetti interessati dal nuovo regime.
La “cedolare secca” può essere applicata, in alternativa al regime impositivo ordinario, in relazione alla locazione di immobili ad uso abitativo e alle sole pertinenze locate congiuntamente all’abitazione.
La “cedolare secca” non si applica alle locazioni di immobili ad uso abitativo effettuate nell’esercizio di una attività d’impresa, o di arti e professioni.
3 Base imponibile della “cedolare secca”
La “cedolare secca” si applica al canone di locazione annuo delle unità immobiliari ad uso abitativo e relative pertinenze.
4 Aliquote della “cedolare secca”
La “cedolare secca” è dovuta nella misura:
? del 21%;
? ovvero del 19%, in relazione ai contratti di locazione “concordati” stipulati ai sensi degli artt. 2 co. 3 e 8 della L. 9.12.98 n. 431, relativi ad abitazioni ubicate nei Comuni “ad alta tensione abitativa”.
5 Opzione per la “cedolare secca”
L’opzione per la “cedolare secca” riguarda il singolo immobile, purché ad uso abitativo e locato per finalità abitative.
Se l’immobile locato è posseduto da più soggetti in regime di comproprietà (o di contitolarità del medesimo diritto reale di godimento, es. usufrutto), la “cedolare secca” può essere applicata anche solo da alcuni dei locatori comproprietari (o contitolari) che soddisfino i suddetti requisiti.
L’opzione per la “cedolare secca” deve avvenire:
? in sede di registrazione del contratto (anche volontaria o in caso d’uso, ove non ricorra l’obbligo di registrazione in termine fisso), oppure entro il termine per il pagamento dell’imposta di registro dovuta per le annualità successive alla prima o per la proroga (anche tacita) del contratto;
? oppure in sede di dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta nel quale è prodotto il reddito, per i contratti di locazione per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione in termine fisso (e che non sono stati volontariamente registrati), ovvero per i contratti in corso nel 2011.
5.1.1 Rinuncia all’aggiornamento del canone di locazione
In ogni caso, l’opzione per la “cedolare secca” è efficace solo ove il locatore comunichi preventivamente al conduttore, con lettera raccomandata, la propria rinuncia alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone di locazione, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo.
5.1.2 Modalità di registrazione del contratto e contestuale esercizio dell’opzione
Per rendere possibile la registrazione e la contestuale opzione per la “cedolare secca”, il provv. Agenzia delle Entrate 7.4.2011 ha reso disponibile un nuovo modello di registrazione (“modello SIRIA”) e modificato il tradizionale “modello 69”.
5.2 Durata e revoca dell’opzione
L’opzione per la “cedolare secca”:
? ha validità per tutta la durata del contratto di locazione (o della proroga); tuttavia, l’opzione può decorrere anche da annualità successive alla prima, con effetto per il residuo periodo di durata del contratto;
? può essere revocata in ciascuna annualità successiva a quella in cui è stata esercitata, purché ciò avvenga entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro relativa all’annualità di riferimento; tuttavia, la revoca dell’opzione non impedisce di esercitarla nuovamente nelle annualità successive.
Nel caso in cui il locatore opti per l’applicazione della “cedolare secca” è sospesa, per un periodo corrispondente alla durata dell’opzione, la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall’ISTAT.
Il reddito assoggettato alla “cedolare secca” rileva:
per il riconoscimento della spettanza o per la determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo, anche di natura non tributaria, collegati al possesso di requisiti reddituali;
ai fini della determinazione dell’indicatore della situazione economica equivalente (ISEE).
In via transitoria, il provv. Agenzia delle Entrate 7.4.2011 ha stabilito che:
per i contratti in corso nel 2011, scaduti ovvero oggetto di risoluzione volontaria alla data del 7.4.2011, nonché per i contratti in corso alla stessa data del 7.4.2011, per i quali è già stata eseguita la registrazione e per i contratti prorogati per i quali è già stato effettuato il relativo pagamento, il locatore può applicare la “cedolare secca” in sede di dichiarazione dei redditi per il 2011 da presentare nell’anno 2012; in tali ipotesi, non vengono rimborsate le imposte di registro e di bollo già versate e il locatore è tenuto, per il periodo d’imposta 2011, al versamento, se dovuto, dell’acconto della “cedolare secca”;
per i contratti registrati a partire dal 7.4.2011, l’opzione per la “cedolare secca” si esprime in sede di registrazione del contratto;
per i contratti per i quali il termine di registrazione scade tra il 7.4.2011 e il 6.6.2011 (cioè stipulati dall’8.3.2011 al 7.5.2011 o la cui decorrenza, se anteriore alla stipula, è fissata dall’8.3.2011 al 7.5.2011), la registrazione, anche ai fini dell’opzione per la “cedolare secca”, può essere effettuata entro il suddetto termine del 6.6.2011;
entro lo stesso termine del 6.6.2011 può essere effettuata l’opzione per la “cedolare secca” per i contratti il cui termine di pagamento dell’imposta di registro dovuta sulla proroga scade nel medesimo periodo 7.4.2011 – 6.6.2011;
in caso di risoluzione del contratto di locazione in corso alla data del 7.4.2011 ovvero di risoluzione per la quale, alla predetta data, non è scaduto il termine per il pagamento dell’imposta di registro dovuta per la risoluzione stessa, l’opzione per l’applicazione della “cedolare secca” si può esprimere anche entro il termine di versamento dell’imposta di registro relativa alla risoluzione; l’opzione espressa in sede di risoluzione del contratto consente la non applicazione dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo, ove dovuta, sulla risoluzione stessa e vincola il locatore al versamento d’acconto, ove dovuto, della “cedolare secca” relativa al periodo d’imposta 2011.
La disciplina “ordinaria” della registrazione (e dell’opzione per la “cedolare secca”) si applica, quindi, a partire dai contratti il cui termine di registrazione scade dal 7.6.2011: si tratta dei contratti che, per effetto del termine di 30 giorni per la registrazione, sono stati sottoscritti (o che hanno decorrenza, anteriore alla stipula) a partire dall’8.5.2011.
Lo Studio è a disposizione per qualsiasi chiarimento.
