OGGETTO: Legge di Stabilità 2016: tutte le news

 

 

Tutte le novità della Legge di Stabilità 2016

IMU	Abolizione dell’imposta sull’abitazione principale, anche sulle case di lusso adibite ad abitazione principale, nonché sui terreni agricoli (in questo caso vi sono delle modifiche importanti sulle norme già a suo tempo introdotte); abolizione dell’imposta sui c.d. macchinari imbullonati tramite una procedura particolare che li esclude dal novero della rendita catastale.
TASI	Scompare la TASI nelle seguente situazioni: in caso di immobile destinato dal proprietario ad abitazione principale per sé e la propria famiglia; in caso di immobile affittato dal proprietario ma destinato dall’inquilino (possessore) ad abitazione principale per sé e per i propria famiglia.
Taglio aliquota IRES	Previsto dal 2017 il taglio dal 27,5% al 24% dell’IRES, salvo anticipare la riduzione al 2016 se verrà concessa una maggiore flessibilità nei conti da parte dell’Unione Europea.
Super ammortamenti per i beni acquistati dal 15 Ottobre	Altra misura favorevole alle imprese è quella che mira a consentire il super ammortamento al 140% che dovrà essere ripartita in modo lineare sulla vita utile del bene. Da quanto si apprende la misura agevolativa si applicherà ai beni acquistati nel 2016 e anche quelli acquisti nell’ultimo trimestre del 2015 a partire dal 15 Ottobre.
Aumento del limite dei ricavi per i forfettari	Nella bozza della Legge di Stabilità 2016 vengono introdotti dei nuovi limiti di ricavi per il regime forfettario aumentando le attuali soglie (diversificati sulla base dell’attività svolta) con un incremento di 10.000 euro per tutti che diventa di 15.000 euro per i professionisti aumentando così il limite per quest’ultimi a 30.000 euro.
Bonus edilizi prorogati per il 2016	Il disegno di Legge di Stabilità 2016 varato dal Governo nella giornata di giovedì 15 ottobre proroga di un anno, fino al 31 dicembre 2016, la detrazione Irpef del 65% per gli interventi di efficientamento energetico e del 50% per le ristrutturazioni e l’acquisto di mobili ed elettrodomestici.
Sale il limite del contante	Tra le novità dell’ultima ora contenute nel disegno di Legge di Stabilità 2016 spicca l’aumento del limite del contante dai 999,99 euro attuali a 3.000,00 euro.
Assegnazione beni ai soci: nuova opportunità	Il Legislatore reintroduce la possibilità di far fuoriuscire gli immobili pagando una imposta sostitutiva: ð  delle imposte sui redditi e dell’IRAP pari all’8%; ð  che diventa dal 10,5%  se la società risulta di comodo in almeno due dei tre periodi di imposta precedenti a quello in corso al momento della assegnazione. Nelle precedenti versione della norma le società di comodo erano escluse dalla possibilità di fruire della norma agevolativa. Per quanto riguarda il socio, si prevede che l’eventuale distribuzione di utili in natura sia esclusa dall’ambito applicativo dell’art. 47 del Tuir.
Rivalutazione dei beni aziendali e rivalutazione di quote e terreni da parte delle persone fisiche	Relativamente alla rivalutazione di quote e terreni il disegno di legge ripropone la possibilità, per le persone fisiche, le società semplici e gli enti non commerciali, di rideterminare il costo di acquisto di terreni e partecipazioni che possono produrre effetti sulla determinazione delle plusvalenze tassabili, ai sensi dell’art. 67, D.P.R. 917/1986 (Tuir).   Per quanto riguarda la rivalutazione dei beni d’impresa il D.D.L. di Stabilità 2016 prevede: ð  l’adeguamento dei valori di beni e partecipazioni già risultanti dal bilancio dell’esercizio 2014 e ancora posseduti al termine di quello successivo. ð    il versamento di  un’imposta sostitutiva: ü  del 16% per i beni ammortizzabili; ü  del 12% per quelli non ammortizzabili (terreni e partecipazioni). ð  la possibilità di affrancare la riserva in sospensione d’imposta contabilizzata a fronte della rivalutazione versando un ulteriore tributo del 10 per cento.
Iva ridotta anche per i quotidiani on line	Una delle novità introdotte dalla Legge dì Stabilità 2016 riguarda l’applicazione dell’aliquota ridotta IVA anche per giornali, notiziari quotidiani, dispacci delle agenzie di stampa, libri e periodici diffusi on line.  È quanto previsto dall’attuale art. 44 del disegno di Legge di Stabilità 2016 approvato nel Consiglio dei Ministri dello scorso 15.10.2015.
Canone RAI in bolletta	Si prevede una riduzione progressiva della tassa, nel senso che per il primo anno (2016) l’ammontare del canone sarà di 100 euro, contro gli attuali 113,50, e (se la misura si rileverà efficace) l’importo scenderà a 95 euro nel 2017. Spetterà a un decreto del Ministero dello Sviluppo Economico, che dovrà essere emanato entro 45 giorni dall’entrata in vigore della Legge di Stabilità (1° gennaio del 2016), individuare i criteri per l’attuazione della misura, oltreché stabilire le modalità per riversamento all’Erario delle somme incassate dai vari operatori del settore dell’energia.

 

Riforma sanzioni amministrative	Anticipo di un anno dell’entrata in vigore delle nuove e più favorevoli misure in tema di sanzioni amministrative tributarie. Se l’intervento verrà confermato, già dal 1° gennaio prossimo troveranno applicazione per molte violazioni la riduzione delle sanzioni tracciata nel segno della proporzionalità dal Decreto Legislativo 158/2015 pubblicato in «Gazzetta Ufficiale» appena 10 giorni fa.
IRAP in agricoltura e pesca	Abrogazione IRAP per attività agricole e di pesca
Iva e procedure concorsuali	Si da la possibilità di rettificare l’imposta sul valore aggiunto al momento dell’apertura del fallimento del soggetto debitore e non sarà più necessario attendere la ripartizione dell’attivo fallimentare. Un’accelerazione che di fatto si traduce in una maggiore chance di liquidità per i creditori in quanto possono detrarre l’Iva dall’importo dovuto (e quindi versare di meno) o chiederla a rimborso. In questo modo, tra l’altro, si realizzerebbe un intervento in continuità con quanto già avvenuto per le imposte dirette, per le quali la deduzione delle perdite su crediti non riscossi può avvenire all’apertura del fallimento.
Art-bonus	Viene reso permanente e fissato al 65% lo sconto fiscale introdotto dall’art bonus, il credito d’imposta a favore di chi aiuta la cultura.
Tax credit per il cinema e l’audiovisivo	Rifinanziato il fondo per il tax credit per il cinema e l’audiovisivo
Le novità sul fronte lavoro
Sgravio contributivo	Sul fronte degli sgravi contributivi concessi per i neo assunti a tempo indeterminato, introdotto dalla Legge di Stabilità 2015 (art. 1, co. 118 della L. n. 190/2014), il Governo conferma la volontà di stabilizzare l’incentivo anche per le assunzioni effettuate nel 2016, ma in misura e durata ridotta. Infatti, in luogo dell’originario sgravio massimo di 8.060 euro, dovrebbe trovare posto una riduzione dei contributi al 40% per 24 mesi, e non più 36 mesi come finora previsto. Una misura che secondo le stime dell’Esecutivo porterà complessivamente a un alleggerimento pari a 834 milioni nel 2016 per salire a 1,5 miliardi nel 2017.
Pensionati	Buone nuove anche per i pensionati. Infatti, è previsto un leggero aumento delle soglie di reddito della “no tax area”, che dovrebbe passare: dagli attuali 7.750 euro a 8.000 euro, per i pensionati con età anagrafica superiore ai 75 anni; dagli attuali 7.500 euro a 7.750 euro, per i pensionati con età anagrafica inferiore ai 75 anni.
Settima salvaguardia	Si riapre la partita sulla settima operazione di “salvaguardia” degli esodati, ossia quei soggetti che non hanno ancora maturato i requisiti della Legge Fornero per accedere al pensionamento.
Opzione donna	A sorridere saranno anche le quote rosa. Infatti, il regime sperimentale per le donne (c.d. “opzione donna”) che intendono lasciare il lavoro con 35 anni di contributi e 57-58 anni di età (e la pensione calcolata con il metodo contributivo) viene esteso al 2016, anno in cui devono essere maturati i requisiti.
Part time	Per quanto concerne la flessibilità in entrata l’intento dell’Esecutivo è quello di accompagnare i lavoratori più anziani al pensionamento in maniera attiva. In pratica, chi intende chiedere il part-time potrà farlo senza che l’interessato riceva penalizzazione sul trattamento previdenziale che andrà a percepire, in quanto lo Stato si farà carico dei contributi figurativi. In tal caso, sarà Il datore di lavoro a dover corrispondere in busta paga al lavoratore la quota dei contributi riferiti alle ore non prestate, che si trasformeranno quindi in salario netto.

 

 

 

La voluntary disclosure è una procedura attraverso la quale il governo desidera poter favorire il rientro dei capitali.

La voluntary disclosure è una normativa che si rivolge a tutti gli italiani che detengono all’estero delle attività non dichiarate al Fisco, e che desiderino “collaborare volontariamente” con l’Agenzia delle Entrate denunciando tali attività e, di conseguenza, regolarizzando la propria posizione pagando delle sanzioni in misura ridotta rispetto al caso in cui la violazione venisse contestata dall’amministrazione finanziaria italiana.
Tale procedura, quindi, consente non solo di regolarizzare eventuali infedeltà dichiarative connesse alle attività costituite o detenute all’estero, ma anche quelle che non abbiano alcuna connessione con tali attività estere.
In tutti i casi in cui i contribuenti non abbiano avuto formale conoscenza di accessi, ispezioni, verifiche o dell’inizio di qualunque attività di accertamento o di procedimenti penali per violazione di norme tributarie, possono presentare la richiesta di collaborazione volontaria.
La richiesta potrà essere presentata fino al 30 settembre 2015 per le violazioni commesse fino al 30 settembre 2014.
È bene precisare che la richiesta deve riguardare tutti i periodi d’imposta per i quali, alla data di presentazione della stessa, non siano scaduti i termini per l’accertamento e per la contestazione delle violazioni degli obblighi dichiarativi in materia di monitoraggio fiscale. Perché la procedura possa perfezionarsi è necessario che i soggetti obbligati versino le somme dovute, senza avvalersi della compensazione prevista dall’articolo 17 del Decreto Legislativo n. 241/1997.
Il versamento potrà essere ripartito, su richiesta dell’autore della violazione, in tre rate mensili di pari importo.
La voluntary disclosure non prevede, a differenza dello scudo fiscale dove l’Agenzia delle Entrate non poteva disporre dei dati di coloro che avevano fruito dello strumento, l’anonimato; inoltre contrariamente allo scudo è previsto il pagamento delle imposte evase e di altre sanzioni (contrariamente al solo pagamento di sanzioni una tantum).
Ancora, nello scudo fiscale si applicavano solamente gli obblighi antiriciclaggio esclusi quelli di segnalazione delle operazioni sospette mentre, nella voluntary disclosure si applicano tutti gli obblighi antiriciclaggio, nessuno escluso. Infine, nello scudo le attività detenute all’estero potevano rimanere al di fuori dei confini italiani tramite una fiduciaria che fungeva da sostituto di imposta.
Stabilito quanto sopra, cerchiamo, rapidamente, di effettuare un ulteriore passo in avanti.
Complessivamente, fatte salve le valutazioni più specifiche, la voluntary disclosure conviene:
• a tutte quelle persone che hanno ereditato delle attività all’estero e non le hanno dichiarate,
• a coloro che hanno trasferito all’estero delle somme di denaro senza attestarle nella dichiarazione dei redditi.
Il rischio è che, senza un’autodenuncia volontaria da parte del contribuente, il soggetto detentore di attività non dichiarate all’estero possa finire nell’occhio degli ispettori, con ciò che ne consegue in termini di pagamento di sanzioni e imposte evase.

I VANTAGGI DEL VOLONTARY DISCLOSURE
Rispetto al condono la voluntary disclosure è sicuramente meno “generosa”, ma è pur sempre una utile scappatoia per regolarizzare le situazioni non idonee con il Fisco e chiudere, pertanto, la porta a possibili accertamenti ben più sgraditi.
Aderendo alla sanatoria fiscale si eviterà di finire in galera, dal momento che non saranno perseguibili i reati connessi, nemmeno quello di autoriciclaggio, che il governo ha esteso anche nel caso in cui i capitali vengano reimpiegati a fini personali (situazione che rappresenta la quasi totalità dei casi).
La voluntary discolure, quindi, neutralizza tutti i reati fiscali che sono stati commessi. Il contribuente che “si pente” e dichiara quando nascosto al fisco godrà anche di importanti sconti sulle sanzioni e sugli interessi (che, a seconda dei casi, possono arrivare fino a un quarto del minimo previsto).

SOGGETTI BENEFICIARI
L’articolo 5-quater del D.L. n. 167/1990, stabilisce che potranno accedere alla procedura per regolarizzare la propria posizione fiscale con riferimento agli asset illecitamente detenuti all’estero, tutti i soggetti destinatari degli obblighi di monitoraggio fiscale come indicati dall’articolo 4 del D.L. n. 167/1990, ovvero: persone fisiche, enti non commerciali e società semplici ed equiparate ai sensi dell’articolo 5 del testo unico delle imposte sui redditi.
Tali soggetti dovranno ricostruire e presentare al Fisco la storia dei propri asset detenuti all’estero relativa a 4 periodi di imposta (o 5, nel caso di omessa dichiarazione e, comunque, ai fini della regolarizzazione della propria posizione con riferimento al quadro RW). Detto termine può raddoppiare (8 o 10 anni) nel caso di patrimoni detenuti in Paesi a fiscalità privilegiata, a meno che detti Paesi, entro 60 giorni dall’entrata in vigore della norma, non stipulino con l’Italia un accordo bilaterale che consenta l’effettivo scambio di informazioni.

PROCEDURA E ASPETTI PREMIALI
La procedura di regolarizzazione si concluderà con il pagamento (imposte, sanzioni ed interessi) di quanto dovuto in un’unica rata o, al massimo, in tre rate mensili.
Gli aspetti premiali attengono ad una consistente riduzione delle sanzioni amministrative e, soprattutto, all’esclusione della punibilità per alcuni reati tributari previsti agli artt. 2, 3, 4, 5, 10-bis e 10-ter del D.L. 74/2000.
Per i conti “pocket” (la cui media delle consistenze annue non abbia superato i 2 milioni di euro) è prevista, su richiesta, una procedura semplificata che in luogo del calcolo analitico di tutte le rendite finanziarie e delle aliquote applicabili ratione temporis, prevede una redditività forfetaria degli investimenti del 5% annuo, sulla quale applicare una imposta con aliquota del 27%.
La procedura di collaborazione volontaria è, nella sua attuale versione, molto complessa e, in alcuni casi anche molto onerosa, potendo arrivare ad erodere anche l’80 – 90% del patrimonio detenuto all’estero.
È evidente che tali costi e un tale grado di complessità, laddove dovessero rimanere invariati, potrebbero limitare il ricorso dei contribuenti a tale forma di regolarizzazione, vanificando, così, il pregevole sforzo del legislatore, di ricondurre i contribuenti italiani nel solco della legalità.
Molte sono le questioni rimaste ancora aperte sulle quali sarà necessaria una attenta riflessione:

1) da una semplificazione della documentazione da produrre, alla previsione di una prima fase di contradditorio, anonima, con l’UCIFI;
2) dal dimezzamento dei termini di accertamento per quei contribuenti che detengono i propri patrimoni in Paesi black list – che abbiano sottoscritto accordi OCSE sullo scambio di informazioni;
3) dalla concessione dei crediti per le imposte già pagate all’estero all’inclusione, tra le violazioni sanabili, delle imposte di donazione e successione.

Alessandro Badii
Studio Giuliano e Di Gravio

“È ammissibile la domanda di concordato preventivo che preveda una dilazione di 10 anni per il pagamento dei debiti tributari, posto che il D.M. Economia e Finanze del 6 novembre 2013, art. 3, comma 2, consente ai contribuenti in difficoltà di rateizzare fina a 120 rate il pagamento dei debiti tributari” Tribunale di Piacenza 22 settembre 2014.

Il concordato liquidatorio, ovvero diretto alla cessione degli asssets dell’impresa al fine di porre termine alla sua crisi, non può avere durata superiore a sei anni, in linea con il principio di ragionevole durata del processo (art. 111 Cost.; legge n. 89/2001) che fissa in tale lasso temporale il termine di durata massima delle liquidazioni concorsuali.Tribunale di Avezzano 22 ottobre 2014

Il Tribunale di Piacenza si è recentemente pronunciato in merito alla durata del concordato preventivo ex art. 160 l.f.
I tempi di adempimento relativi al concordato, infatti, non sono previsti da nessuna norma, sollevando problematiche legate alla sussistenza di quanto previsto all’art. 161, comma 2, lettera c, l.f. in riferimento al contenuto del piano che il debitore deve presentare alla massa dei creditori. Nel decreto di ammissione ad una procedura di concordato preventivo, il Tribunale di Piacenza risponde alla previsione, contenuta nel piano proposto dal debitore, di pagamento decennale dei debiti tributari. Il Giudice fa riferimento al D.M. Economia e Finanze del 6 novembre 2013, art. 3, comma 2, secondo il quale i debitori in difficoltà possono dilazionare il pagamento dei debiti tributari fino a 120 rate. Sulla base di tale previsione, si ritiene almeno in astratto di considerare congrua la dilazione richiesta dal debitore e di riscontrare la sinallagmaticità del concordato.
Il giudice, inoltre, specifica come risulti comunque opportuno rimettere la valutazione della convenienza ai creditori (in particolare alla Agenzia delle Entrate) e la fattibilità del piano al commissario giudiziale.

Questa pronuncia, come chiaramente specificato dal giudice di merito, è riferita alla durata dei soli debiti tributari. Non pare, dunque, contrastare con quanto asserito da molti Tribunali in materia di durata del concordato preventivo come, per esempio, nel caso di una recente decreto di ammissibilità del Tribunale di Avezzano.
Quest’ultimo ha considerato sotto il profilo dell’ inammissibilità la durata del concordato che, nel caso specifico, il piano indicava di sette anni.
La motivazione sottesa a tale pronuncia è da ricondursi alla prevalente giurisprudenza di merito e dottrina aziendalistica che considera un piano davvero realizzabile entro un arco temporale compreso tra i tre ed i cinque anni, salvo adeguate motivazioni e misure dirette a garantire rischi che possano compromettere l’attuazione del piano. Il Tribunale di Avezzano, in tal senso, richiama le “linee guida per il finanziamento delle imprese in crisi” pubblicate da Università di Firenze – Assonime- CNDC e, inoltre, in assenza di adeguate garanzie finalizzate alla verifica degli elementi di rischio, considera la durata di sette anni in contrasto col principio di ragionevole durata del processo, che fissa a sei anni il limite di durata massima delle liquidazioni concorsuali ( art. 111 Cost.; legge n. 89/2001).
In definitiva, quanto decretato dal tribunale di Piacenza specifica e chiarifica alcuni dubbi legati ai crediti tributari ed alla loro durata decennale in ambito di concordato preventivo; resta invece pacifico far riferimento alle linee guida della dottrina aziendalistica e della prevalente giurisprudenza di merito per quanto riguarda la durata del concordato preventivo, la quale può ragionevolmente essere ricondotta a 3-5 anni per il resto della massa creditoria. Interessante è il riferimento alla legge 89/2001 che il Tribunale di Avezzano effettua in materia di “ragionevole durata dei processi” e che fissa a 6 il limite di durata massima.

Maria Teresa Forlè
Studio Giuliano e Di Gravio

Cosa prevede il disegno di legge
Il disegno di legge di Stabilità 2015 propone nuove misure per la sospensione dei debiti delle PMI e delle famiglie verso il sistema creditizio. È in arrivo, infatti, una nuova moratoria sui mutui bancari e finanziamenti che dà la possibilità di sospendere il pagamento della quota capitale della rata dei mutui e dei finanziamenti dal 2015 al 2017.
La norma è rivolta alle PMI ed alle famiglie; i dettagli saranno definiti a seguito di un accordo tra Ministero dell’Economia e delle Finanze, Ministero dello Sviluppo economico, ABI e associazioni rappresentative delle imprese e dei consumatori, da raggiungere entro fine marzo 2015.

Come richiedere l’attivazione
Le richieste degli strumenti previsti dal nuovo accordo potranno essere presentate dalle imprese fino al 30 dicembre 2014, utilizzando un modulo che ciascuna banca predisporrà sulla base del modello che sarà elaborato dall’ABI.
Di norma entro 30 giorni lavorativi dalla presentazione della domanda, completa delle informazioni eventualmente richieste, le banche sono tenute a fornire una risposta all’impresa richiedente.

Obiettivi e strategia anti credit crunch degli ultimi 5 anni
Si tratta di un’iniziativa importante e molto attesa dalle imprese e dalle famiglie che hanno prestiti in corso ed è l’ultima, in ordine di tempo, delle misure iniziate il 3 agosto del 2009 con l’Avviso comune, proseguite con l’Accordo per il Credito alle Pmi del 16 febbraio 2011, con le Nuove Misure per il Credito alle Pmi del 28 febbraio 2012 e con l’ accordo per il credito del 1° luglio 2013 (in scadenza il 31 dicembre 2014).
L’obiettivo è quello di favorire lo sviluppo delle relazioni banca-impresa per smorzare le forti tensioni finanziarie delle PMI in tempi di crisi.
Le precedenti iniziative hanno consentito, infatti, di sospendere il pagamento di circa 420.000 finanziamenti a medio-lungo termine e di ottenere liquidità addizionale per 24 miliardi di euro, pari alle quote capitale sospese (fonte: ABI).
Sarà un accordo tra Ministero dell’economia e delle finanze, Ministero dello sviluppo economico, ABI (l’associazione di categoria delle banche) e associazioni rappresentative delle imprese e dei consumatori, da raggiungere entro fine marzo 2015, a definire i dettagli delle misure finalizzate a consentire l’allungamento del piano di ammortamento dei mutui e dei finanziamenti.
Quali imprese possono accedere?
L’accordo è rivolto alle piccole e medie imprese, come definite dalla normativa comunitaria, appartenenti a qualsiasi settore ed operanti in Italia.

Per accedere all’iniziativa le PMI devono:

1. Al momento di presentazione della domanda non abbiano posizioni debitorie classificate dalla banca come “sofferenze”, “partite incagliate”, “esposizioni ristrutturate” o “esposizioni scadute/sconfinanti” da oltre 90 giorni, né procedure esecutive in corso (imprese “in bonis”);
2. Presentino una temporanea tensione finanziaria generata dalla congiuntura economica riscontrabile, ad esempio ed in via non esaustiva, per la presenza di uno o più dei seguenti fenomeni:
   – riduzione del fatturato;
   – riduzione del margine operativo rispetto al fatturato;
   – aumento dell’incidenza degli oneri finanziari sul fatturato;
   – riduzione della capacità di autofinanziamento aziendale;
3. Si impegnino a fornire elementi che evidenzino prospettive di sviluppo o di continuità aziendale (ad esempio portafoglio ordini, business plan, piani di ristrutturazione aziendale ecc.).

La compravendita d’immobili pervenuti per donazione e il nuovo Rent to Buy introdotto dal D.L. 133/14.

Sul tema delle compravendite di immobili pervenuti per donazione e/o successione ereditaria vi sono diverse criticità che impongono alcune cautele.

Spesso la madre o il padre donano in vita ad uno dei propri figli un immobile senza considerare le conseguenze giuridiche che tale “operazione” può produrre sulla futura circolazione dell’immobile o senza considerare le implicazioni che possono scaturire al momento della successione.

I problemi, però, possono verificarsi al momento dell’apertura della successione, in quanto, operando il meccanismo di riunione della c.d. “massa fittizia” e cioè la somma aritmetica (sulla carta) del relictum più il donatum in vita, sulla cui base avviene il calcolo della quota disponibile e della quota di legittima, i legittimari ove la propria quota sia stata lesa, possono esercitare alcune azioni volte a reintegrare detta quota. Tali azioni sono:

(i) l’azione di riduzione: che rende inefficaci le donazioni compiute dal de cuius in pregiudizio delle ragioni del legittimario, è soggetta alla prescrizione ordinaria decennale, che decorre dalla data di apertura della successione e non dalla donazione;
(ii) l’azione di restituzione: prevede che il legittimario leso e vittorioso nell’azione di riduzione, nel caso in cui il donatario non abbia altri beni sui quali soddisfare le proprie ragioni e abbia ceduto a terzi l’immobile (artt. 561 – 563 c.c.), potrà esperire l’azione di restituzione nei confronti del terzo acquirente.
Tale azione può essere esercitata comunque entro 20 anni dalla trascrizione della donazione. Tale termine ventennale, può essere sospeso mediante la proposizione di un atto stragiudiziale di opposizione alla donazione, notificato al legittimario–donatario e ai suoi aventi causa e trascritto nei pubblici registri (ex art. 563, 4 comma, c.c.).

Il donatario che volesse alienare il bene avrebbe, quindi, estrema difficoltà a reperire sul mercato un acquirente disposto a correre il rischio di una possibile azione di restituzione per un arco temporale così lungo.
Non solo, l’azione di restituzione colpisce colori che al momento dell’esercizio dell’azione di restituzione sono proprietari del bene, così che anche l’eventuale ulteriore vendita dal terzo ad un altro soggetto presenterebbe i medesimi problemi, con un forte disincentivo alla circolazione del bene.

Il Rent to Buy

Il decreto legge n. 133 del 12 settembre 2014 c.d. “Sblocca Italia”, convertito in legge n. 164/2014, regolamenta la forma contrattuale che sta assumendo una crescente rilevanza nel mercato immobiliare, il c.d. Rent to Buy, vale a dire i contratti di godimento stipulati in funzione della successiva alienazione degli immobili,

Il decreto, recante “Misure urgenti per l’apertura dei cantieri, la realizzazione delle
opere pubbliche, la digitalizzazione del Paese, la semplificazione burocratica, l’emergenza del dissesto idrogeologico e per la ripresa delle attività produttive”, introduce all’art. 23 la disciplina dei contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili.

In sintesi con il Rent to Buy “affitto per poi acquistare” il proprietario concede in godimento un immobile, abitativo o non abitativo, con il diritto per il conduttore di acquistarlo, entro la data fissata, imputando una parte del canone di locazione, espressamente specificata nel contratto, a prezzo di acquisto.

In caso di inadempimento del conduttore, il proprietario ha diritto alla restituzione dell’immobile e, salvo diversi accordi, acquisisce per intero i canoni versati, mentre se è il proprietario da essere inadempiente, il conduttore ha diritto alla restituzione della parte dei canoni imputata al corrispettivo maggiorati degli interessi legali.

Le parti possono sottoscrivere un contratto di locazione che prevede l’immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto, sono trascritti ai sensi dell’articolo 2645-bis codice civile.

Le disposizioni dell’art 23 si applicano anche ai contratti di locazione con clausola di trasferimento della proprietà vincolante per ambedue le parti e di vendita con riserva di proprietà, stipulati successivamente alla data di entrata in vigore del decreto 133.

Il panorama fiscale della vendita con riserva di proprietà

Dal punto di vista fiscale, la vendita con riserva di proprietà ha un punto debole perché, trattandosi di un contratto di compravendita a tutti gli effetti, prevede che le tasse vengano pagate fin da subito. Inoltre, a carico dell’acquirente, sono l’imposta sull’immobile, le tasse sui rifiuti, le spese ordinarie e straordinarie manutentive e quelle di ristrutturazione.

Il legislatore non è inoltre intervenuto sulla disciplina da applicare per l’IVA e per l’imposta di registro e rimangono quindi valide le regole già statuite dalle norme attuali.

A tale proposito si ricorda che, per quanto concerne l’IVA, il combinato disposto dell’art. 2 e dell’art. 6 del D.P.R. n. 633/72 comporta che per i contratti di vendita con riserva di proprietà e per quelli di locazione con clausola di trasferimento della proprietà vincolante per ambedue le parti il corrispettivo statuito per la cessione va interamente assoggettato ad IVA al momento della stipulazione del contratto (per i beni immobili) e al momento della consegna o spedizione (per i beni mobili). Una analoga regola vale anche per l’imposta di registro in forza di quanto disposti dall’art. 27, comma 3 del D.P.R. n. 131/86.

Ciò posto la questione ha recentemente formato oggetto di approfondimento da parte dell’Associazione Italiana Dottori Commercialisti ed esperti contabili (AIDC), nella norma di comportamento n. 191, la quale precisa che ove la clausola di trasferimento della proprietà non sia vincolante per entrambe le parti ma solo per una di esse, gli effetti fiscali del trasferimento del bene si manifestano successivamente alla stipula del contratto rent to buy, cioè al momento della formale cessione del bene.