Autore: massimo

Il D. M. n. 132 del 21 giugno 2010 disciplina l’accesso al Fondo di solidarietà per i mutui stipulati per l’acquisto della prima casa. Il Fondo, istituito con la Finanziaria 2008, è finalizzato a coprire i costi e gli oneri sostenuti dalle banche, nel caso di sospensione dei pagamenti delle rate del mutuo da parte del mutuatario.

Per i contratti di mutuo relativi all’acquisto di unità immobiliari da adibire ad abitazione principale, infatti, il mutuatario che si trovi in una situazione di oggettiva difficoltà economica tale da impedirgli il regolare pagamento delle rate, può chiedere alla banca la sospensione del pagamento, anche se per non più di 2 volte e per un periodo massimo complessivo non superiore a 18 mesi.

Sul sito internet www.dt.tesoro.it/fondomutuiprimacasa è disponibile il modulo per la domanda di sospensione alle banche, la cui presentazione sarà possibile a partire dal prossimo 15 novembre.

Il Decreto del Direttore Generale del Tesoro del 14 settembre 2010 ha individuato come soggetto Gestore del Fondo, la CONSAP Concessionaria Servizi Assicurativi Pubblici S.p.A.

Le modalità con cui il mutuatario accede al Fondo di Solidarietà per chiedere la sospensione delle rate per il mutuo ed i requisiti necessari per usufruire dell’agevolazione, sono sintetizzati in questa tabella riassuntiva.

SOSPENSIONE MUTUI PRIMA CASA

COS’E’ IL FONDO DI SOLIDARIETA’

La Legge Finanziaria 2008 ha istituito presso il Ministero dell’Economia e delle Finanze un Fondo di solidarietà per i mutui contratti per l’acquisto della prima casa. I soggetti titolari di un contratto di mutuo, finalizzato all’acquisto della prima casa, possono accedere a tale Fondo se dimostrano di non essere in grado di provvedere al pagamento delle rate per cui chiedono la sospensione. A fronte della sospensione del pagamento delle rate di mutuo, il Fondo ha la funzione di rimborsare alle banche gli oneri finanziari relativi alla quota interessi delle rate sospese. Le modalità di accesso al Fondo di Solidarietà ed i requisiti per poter accedere all’agevolazione sono stati definiti con Decreto del Ministero dell’Economia e delle Finanze n. 132/2010.

COS’E’ IL FONDO DI SOLIDARIETA’

La Legge Finanziaria 2008 ha istituito presso il Ministero dell’Economia e delle Finanze un Fondo di solidarietà per i mutui contratti per l’acquisto della prima casa. I soggetti titolari di un contratto di mutuo, finalizzato all’acquisto della prima casa, possono accedere a tale Fondo se dimostrano di non essere in grado di provvedere al pagamento delle rate per cui chiedono la sospensione. A fronte della sospensione del pagamento delle rate di mutuo, il Fondo ha la funzione di rimborsare alle banche gli oneri finanziari relativi alla quota interessi delle rate sospese. Le modalità di accesso al Fondo di Solidarietà ed i requisiti per poter accedere all’agevolazione sono stati definiti con Decreto del Ministero dell’Economia e delle Finanze n. 132/2010.

REQUISITI E CONDIZIONI DI ACCESSO (D. M. 132/2010)

Per poter accedere all’agevolazione, i beneficiari devono essere in possesso, alla data di presentazione della domanda, dei seguenti requisiti: titolo di proprietà sull’immobile oggetto del contratto di mutuo; titolarità di un mutuo di importo erogato non superiore a € 250.000, in ammortamento da almeno un anno, al netto dell’eventuale periodo di preammortamento; indicatore della situazione economica equivalente (ISEE) non superiore a € 30.000; immobile non di lusso e non rientrante nelle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici o storici); accadimento di almeno uno dei seguenti eventi, successivi alla data di stipula del contratto di mutuo: perdita del posto di lavoro dipendente a tempo indeterminato o termine del contratto di lavoro parasubordinato assimilato, senza un nuovo impiego da almeno 3 mesi; morte o non autosufficienza di un componente del nucleo familiare percettore di almeno il 30% del reddito imponibile complessivo del nucleo familiare; pagamento di spese mediche o di assistenza domiciliare documentate per un importo non inferiore a € 5.000 annui; spese di manutenzione straordinaria, ristrutturazione o adeguamento funzionale dell’immobile per opere necessarie e indifferibili per un importo,  non inferiore € 5.000; aumento della rata del mutuo regolato a tasso variabile, di almeno il 25% in caso di rate semestrali e di almeno il 20% in caso di rate mensili. Il mutuatario, in possesso dei requisiti sopra elencati, può chiedere la sospensione del pagamento delle rate per: non più di 2 volte; un periodo massimo complessivo non superiore a 18 mesi. La sospensione non può essere richiesta dopo che sia iniziato “il procedimento esecutivo per l’escussione della garanzia”, ovvero dopo la notifica dell’atto di pignoramento.

Con la Circolare n. 31/E del 7 giugno 2010, e successivamente con la Risoluzione n. 86/E del 20 agosto 2010 l’Agenzia delle Entrate ha chiarito alcuni dubbi interpretativi sull’applicazione delle agevolazioni “prima casa” nei casi particolari di seguito esposti in una tabella riassuntiva.

recenti chiarimenti sui benefici “prima casa”
“PRIMA CASA”	Per “prima casa” si intende il primo immobile acquistato, ad uso abitativo, ubicato nel Comune all’interno del quale il soggetto acquirente ha la propria residenza o dove intende trasferirla entro il termine di 18 mesi dalla stipula dell’atto di compravendita.
BENEFICI “PRIMA CASA”	L’acquisto di un immobile con i benefici “prima casa” richiede la sussistenza dei seguenti requisiti( 1): abitazione non di lusso(2); immobile ubicato nel territorio del comune in cui l’acquirente ha la residenza o la stabilisca entro 18 mesi dall’acquisto (con dichiarazione resa nell’atto di acquisto); acquirente non titolare, esclusivo o in comunione con il coniuge, di diritti di proprietà/usufrutto/uso/abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare(con dichiarazione resa nell’atto di acquisto); acquirente non titolare, nemmeno per quote, di diritti di proprietà/usufrutto/uso/abitazione/nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata con l’agevolazione prima casa, su tutto il territorio nazionale(con dichiarazione resa nell’atto di acquisto). Le agevolazioni fiscali connesse all’acquisto di una “prima casa” consentono  il pagamento delle imposte in misura ridotta, in particolare: imposta di registro al 3% (anziché quella ordinaria del 7%); imposte catastali e ipotecarie in misura fissa pari ad Euro 168,00; Iva al 4% in alternativa all’imposta di registro.
ACQUISTO DI PERTINENZA DI UN IMMOBILE PER IL QUALE NON SI E’ FRUITO DELLE AGEVOLAZIONI (Circolare n. 31/E/2010)	Le agevolazioni “prima casa” spettano anche con riferimento all’acquisto delle unità immobiliari classificate nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali deposito), C/6 (box o posti auto pertinenziali) e C/7 (tettoie chiuse o aperte) destinate a costituire pertinenza della casa di abitazione, anche nel caso in cui detta abitazione sia stata acquistata senza beneficiare delle agevolazioni in esame, in quanto non vigenti al momento dell’acquisto.
ACQUISTO DI UN NUOVO IMMOBILE PER AMPLIARE L’ABITAZIONE PER LA QUALE NON SI E’ FRUITO DELLE AGEVOLAZIONI (Circolare n. 31/E/2010)	I benefici “prima casa” sono riconosciuti anche nell’ipotesi in cui il contribuente intenda comprare un immobile per ampliare l’abitazione acquistata senza l’applicazione del regime di favore, per difetto dei requisiti di legge al momento del rogito. La circolare ricorda che le agevolazioni “prima casa” possono riguardare anche l’acquisto:  di più unità immobiliari destinate ad essere accorpate per costituire un’unica unità abitativa dell’acquirente; di un immobile adiacente a quello già posseduto, destinato ad essere accorpato a quest’ultimo per ampliare l’abitazione già posseduta, sia nel caso in cui per il primo  acquisto si sia fruito delle agevolazioni “prima casa”, che nel caso in cui per lo stesso non si sia fruito delle agevolazioni, in quanto le stesse non erano previste della normativa vigente all’epoca dell’acquisto.
VENDITA INFRAQUINQUENNALE DELL’IMMOBILE (Circolare n. 31/E/2010)	L’art. 1 della nota II-bis della Tariffa Parte I, D.P.R. 131/1986 prevede la decadenza dal regime agevolato in caso di vendita dell’immobile prima che sia decorso un quinquennio dal suo acquisto. Tuttavia, come chiarito con la Circolare n. 31/E/2010, la perdita dei benefici può essere evitata acquistando, entro un anno dalla vendita, un altro immobile da adibire ad abitazione principale. Al fine del mantenimento dei benefici “prima casa”, a questo proposito, rileva anche l’acquisto dell’abitazione principale in uno Stato estero, sempreché sussista la necessaria cooperazione amministrativa con lo Stato estero tale da permettere la verifica dell’effettiva destinazione dell’immobile a dimora abituale.
ACQUISTO AGEVOLATO PRIMA DEL MATRIMONIO E L’ACQUISTO DI UN’ALTRA ABITAZIONE DOPO IL MATRIMONIO (Risoluzione n. 86/E/2010(3))	Il contribuente che abita in un immobile acquistato dall’altro coniuge prima del matrimonio con il beneficio “prima casa”, può acquistare una seconda abitazione, usufruendo delle agevolazioni fiscali solo per la quota di sua titolarità, sempreché sussistano le condizioni previste per la legge.

[1] Nota II-bis all’art. 1, Tariffa Parte I, D.P.R. n. 131/1986.
[2]Secondo i requisiti previsti con il D.M. del 2 agosto 1969.
[3] Tale risoluzione è stato oggetto di un commento Fiscoetasse: CdF Risoluzione 86/E/2010 “L’inagibilità raddoppia il beneficio “prima casa”.

L’art. 19 della c.d. “Manovra correttiva” (DL 31.5.2010 n. 78 convertito nella L. 30.7.2010 n. 122) si prefigge lo scopo di contrastare l’evasione fiscale in campo immobiliare, ostacolando la stipula di atti di trasferimento o di locazione aventi ad oggetto immobili che non siano “in regola” dal punto di vista catastale ed incentivare la realizzazione dell’allineamento tra la realtà del patrimonio immobiliare e le risultanze catastali.

Infatti entro il 30.9.2010, l’Agenzia del Territorio completerà l’attività di monitoraggio volta ad individuare gli immobili mai dichiarati in catasto o che abbiano subito una variazione di consistenza o di destinazione non dichiarata in catasto.

I titolari di diritti reali sugli immobili che risultano non dichiarati in catasto devono procedere alla presentazione, ai fini fiscali, della relativa dichiarazione di aggiornamento catastale entro il 31.12.2010.

Se i soggetti interessati non adempiono, entro il 31.12.2010, all’obbligo di provvedere all’aggiornamento catastale, l’Agenzia del Territorio procede all’attribuzione, con oneri a carico dell’interessato, di una rendita presunta, anche sulla base degli elementi tecnici forniti dai Comuni.

La regolarizzazione catastale non ha effetti in materia di regolarità urbanistico – edilizia. Pertanto, ove l’immobile dichiarato in catasto sia anche “abusivo”, la regolarizzazione catastale non impedisce che il Comune proceda agli accertamenti amministrativi.

I titolari di diritti reali su immobili oggetto di interventi edilizi che abbiano determinato una variazione di consistenza o di destinazione non dichiarata in catasto, devono procedere alla presentazione, ai fini fiscali, della relativa dichiarazione di aggiornamento catastale entro il 31.12.2010.

Se i soggetti interessati non adempiono entro il suddetto termine, l’Agenzia del Territorio procede agli accertamenti di competenza anche con la collaborazione dei Comuni.

I nuovi obblighi introdotti si applicano agli atti pubblici ed alle scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto:

• il trasferimento di diritti reali (es. compravendite, permute, conferimenti, donazioni, ecc.) su fabbricati già esistenti;
• la costituzione di diritti reali (es. la costituzione dell’usufrutto) su fabbricati già esistenti;
• la divisione della comunione su fabbricati già esistenti.

I nuovi obblighi si applicano solo in relazione a fabbricati già esistenti che costituiscono unità immobiliari urbane. Ne deriva che sono esclusi dalla nuova disciplina gli atti aventi ad oggetto terreni, fabbricati in corso di costruzione o da costruire, fabbricati aventi i requisiti di ruralità.

Sono stati espressamente esclusi dall’ambito di applicazione della nuova disciplina i diritti reali di garanzia (es. atti di concessione di ipoteca).

Sono inoltre esclusi dall’ambito di applicazione dei nuovi obblighi, ad esempio gli atti redatti per scrittura privata non autenticata; i contratti preliminari; gli atti di accettazione dell’eredità; gli atti giudiziari.

La nuova disciplina si applica dall’1.7.2010, quindi in relazione:

• agli atti pubblici formati dall’1.7.2010;
• alle scritture private le cui firme siano autenticate dall’1.7.2010.

I suddetti atti devono contenere, a pena di nullità :

• l’identificazione catastale degli immobili urbani già esistenti che ne sono oggetto;
• il riferimento alle planimetrie depositate in catasto;
• la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale (c.d. “coerenza oggettiva”).

Inoltre, prima della stipula degli atti in esame, il notaio deve verificare che gli intestatari catastali degli immobili oggetto dell’atto coincidano con le risultanze dei registri immobiliari (c.d. “coerenza soggettiva”).

In generale, i dati necessari per l’identificazione catastale, da indicare in atto, sono: comune catastale; sezione urbana (ove presente); foglio; particella (o mappale o numero di mappa); subalterno (ove presente).

La nuova norma richiede di inserire in atto “il riferimento alle planimetrie depositate in catasto“.

Gli “intestatari” devono rendere in atto una dichiarazione attestando che lo stato di fatto in cui si trova l’immobile è conforme ai dati catastali e alle planimetrie sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale.

Restano ininfluenti tutte le modifiche che non incidono sulla corretta determinazione della rendita.

Ad esempio, non hanno rilevanza a questi fini le lievi modifiche interne, quali lo spostamento di una porta o di un tramezzo, in quanto, pur variando la superficie utile dei vani interessati, non variano il numero di vani e la loro funzionalità.

Invece, impediscono di rendere la dichiarazione di conformità oggettiva gli interventi che ridistribuiscono gli spazi interni o modificano l’utilizzazione di superfici scoperte, come balconi o terrazze.

La dichiarazione degli intestatari può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale.

Gli atti redatti in assenza delle nuove indicazioni e dichiarazioni richieste dal DL 78/2010 sono nulli.

Tuttavia, l’Agenzia del Territorio ha chiarito che l’atto immobiliare nullo per assenza delle previste indicazioni può comunque essere trascritto nei registri immobiliari.

Il notaio che stipula l’atto deve preliminarmente verificare l’allineamento tra i dati relativi all’intestazione catastale dell’immobile e i dati risultanti dai registri immobiliari. Sebbene per questo adempimento non sia prevista la sanzione della nullità, esso non ha rilievo meramente formale, in quanto, in caso di discrepanza tra le risultanze catastali e i registri di pubblicità immobiliare, il notaio è obbligato a provvedere agli opportuni atti di aggiornamento.

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L’art. 12 co. 11 della c.d. “manovra correttiva”  ( DL 31.5.2010 n. 78 ) stabilisce che l’art. 1 co. 208 della L. 23.12.96 n. 662 va interpretato nel senso che le attività autonome sono quelle esercitate in forma d’impresa dagli artigiani, dai commercianti e dai coltivatori diretti, i quali vengono iscritti in una delle corrispondenti Gestioni dell’INPS;  per queste opera il principio dell’iscrizione alla sola Gestione previdenziale istituita per l’attività prevalente ivi previsto; restano, invece, esclusi dall’applicazione di tale principio i rapporti di lavoro per i quali sia obbligatoria l’iscrizione alla Gestione separata INPS di cui all’art. 2 co. 26 della L. 8.8.95 n. 335 come collaboratori coordinati e continuativi quali ad esempio gli amministratori di società, i lavoratori a progetto.

Il legislatore risolve in via definitiva  in questo modo, mediante una norma di interpretazione autentica, la controversa questione dell’individuazione degli obblighi contributivi facenti capo ai soci lavoratori e al contempo amministratori di srl commerciali i, discostandosi dall’orientamento delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione con la sentenza 12.2.2010 n. 3240 e recependo la prassi seguita dall’INPS.

Il DL 78/2010 esclude espressamente le attività lavorative soggette a contribuzione alla Gestione separata dal novero delle attività autonome per le quali l’art. 1 co. 208 della L. 662/96 prevede il giudizio di prevalenza che sono identificate nelle attività esercitate in forma d’impresa dai commercianti, dagli artigiani e dai coltivatori diretti.

Di conseguenza il socio lavoratore di srl commerciale che percepisce anche emolumenti per l’attività di amministratore può risultare iscritto esclusivamente alla Gestione separata in relazione all’incarico amministrativo soltanto nel caso in cui l’attività svolta nel settore commerciale non sia abituale e prevalente e, quindi, non sussistano i requisiti per l’iscrizione nella Gestione commercianti; qualora, invece, l’attività commerciale presenti i caratteri dell’abitualità e della prevalenza (e, quindi, sussistano i requisiti per l’iscrizione nella Gestione commercianti), deve, invece, iscriversi e provvedere al versamento dei contributi sulle relative quote di reddito sia alla Gestione commercianti che alla Gestione separata.

L’art. 12 co. 11 del DL 78/2010 costituisce una norma di interpretazione autentica che ha  efficacia retroattiva e si applica anche ai rapporti in essere e agli eventuali giudizi pendenti. Sarà quindi opportuno provvedere alla “regolarizzazione” di eventuali inadempienze contributive relative a periodi pregressi.

A tale proposito si può ritenere che, nelle ipotesi in esame, può trovare applicazione l’art. 116 co. 15 della L. 23.12.2000 n. 388, il quale prevede che l’INPS possa disporre la riduzione fino alla misura degli interessi legali delle sanzioni civili previste per il mancato o ritardato pagamento di contributi, denunciati e/o riconosciuti unilateralmente ovvero accertati dagli uffici, su domanda dell’interessato e fermo restandone l’integrale pagamento, qualora sia possibile dimostrare che l’inadempimento sia stato causato da oggettive incertezze sulla ricorrenza dell’obbligo contributivo, connesse a contrastanti ovvero diversi orientamenti giurisprudenziali o amministrativi sopravvenuti.

Anche nel 2010, per effetto di quanto stabilito dalla L. 24.12.2007 n. 247, l‘aliquota contributiva previdenziale dovuta per gli iscritti alla Gestione separata INPS ex L. 8.8.95 n. 335, non assicurati presso altre forme previdenziali obbligatorie, né pensionati, aumenta di un punto percentuale.

Si ricorda che sono tenute all’iscrizione alla Gestione separata INPS ex L. 335/95:

• collaboratori a progetto e collaboratori coordinati e continuativi;
• professionisti senza Cassa di previdenza di categoria;
• associati in partecipazione che apportano solo lavoro;
• venditori a domicilio e lavoratori autonomi occasionali (ferma la franchigia di 5.000,00 euro di reddito annui non assoggettabili a contribuzione).

Ai fini della contribuzione dovuta, i suddetti soggetti vengono distinti tra coloro che iscritti alla Gestione separata INPS non risultino iscritti ad altre forme previdenziali obbligatorie, né pensionati;

coloro che sono iscritti anche ad altre forme previdenziali obbligatorie o pensionati (diretti, indiretti o di reversibilità).

In relazione ai soggetti iscritti solo alla Gestione separata INPS e non pensionati, la L. 247/2007 ha previsto un graduale aumento dell’aliquota contributiva previdenziale (di finanziamento e di computo), fissandone l’importo in misura pari al 26% per l’anno 2010.

Il DL 40/2010 ha stanziato un fondo di 300 milioni di euro al fine di incentivare la domanda di beni nuovi nell’ambito di determinati settori produttivi, mediante la concessione di appositi contributi all’acquisto, perseguendo altresì obiettivi di efficienza energetica, ecocompatibilità e miglioramento della sicurezza sul lavoro per l’anno 2010. I suddetti incentivi consistono, in pratica, in uno sconto sul prezzo di vendita di determinati beni.

Ecco l’elenco dei beni agevolabili:cucine componibili, con sostituzione di una vecchia cucina; elettrodomestici, con sostituzione di vecchi apparecchi; motocicli, con rottamazione o senza rottamazione; rimorchi, semirimorchi, macchine agricole e movimento terra; gru a torre per l’edilizia; internet veloce per i giovani; immobili ad alta efficienza energetica; efficienza energetica industriale; nautica da diporto.

Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con la sentenza 12.2.2010 n. 3240, hanno stabilito che la regola dettata dall’art. 1 co. 208 della L. 23.12.96 n. 662 – in base alla quale i soggetti che esercitino contemporaneamente, in una o più imprese commerciali, varie attività autonome assoggettabili a diverse forme di contribuzione obbligatoria per l’invalidità, la vecchiaia e i superstiti (IVS) sono iscritti esclusivamente nella Gestione previdenziale prevista per l’attività alla quale si dedichino in misura prevalente – si applica anche al socio di società a responsabilità limitata (srl) che eserciti attività commerciale nell’ambito della medesima e che, contemporaneamente, svolga attività di amministratore, anche unico. In tal caso la scelta della Gestione previdenziale presso cui deve avvenire l’iscrizione spetta all’INPS, secondo il criterio della prevalenza; inoltre l’ammontare della contribuzione dovuta si determina esclusivamente sulla base dei redditi derivanti dall’attività prevalente e con le regole vigenti nella Gestione di competenza.

Il c.d. decreto “milleproroghe” (DL 30.12.2009 n. 194) nell’art.1 ha prorogato al 30.4.2010 il termine di adesione al c.d. “scudo fiscale-ter” ed ha raddoppiato i termini per l’accertamento della presunzione di utilizzo di redditi non tassati per la costituzione di attività detenute in “paradisi fiscali” in violazione delle norme sul monitoraggio fiscale, oltre che per l’irrogazione delle sanzioni relative alle violazioni degli obblighi di monitoraggio fiscale per le attività detenute nei “paradisi fiscali”. Le attività finanziarie e patrimoniali detenute all’estero a partire da una data non successiva al 31.12.2008, in violazione delle norme sul c.d. “monitoraggio fiscale” (compilazione del modulo RW del modello UNICO), possono essere rimpatriate o regolarizzate fino al 30.4.2010.La possibilità di aderire alla sanatoria, infatti, era scaduta il 15.12.2009.Possono aderire allo “scudo fiscale”, confermando l’ambito di applicazione della sanatoria precedente

• le persone fisiche, compresi gli imprenditori e i lavoratori autonomi;
• le società semplici e le associazioni equiparate;
• gli enti non commerciali, compresi i trust;
• le società considerate Controlled Foreign Companies (c.d. CFC).

Non è stato modificato il requisito temporale relativo alle attività che possono costituire oggetto dello “scudo fiscale”. Il DL 194/2009, invece, incrementa l’ammontare dell’imposta straordinaria dovuta per aderire alla sanatoria.